银行业金融机构要加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。
□ 记者 周芬棉
近日，全国多地纷纷出台房地产新政。
继北京、上海等地发布防止房价过快上涨的政策后，浙江省丽水市、广东省佛山市、陕西省西安市等也先后针对房地产市场发布新政。
例如，丽水市发布进一步促进房地产市场平稳发展有关事项的通知;佛山市发布关于调整住房公积金抵押贷款政策的通知;西安市发布建立房地联动机制促进房地产平稳发展的通知……
近日，来自中央三部门的政策也正式落地，银保监会、住建部、央行联合发布防止经营性用途贷款违规流入房地产领域的通知。
为促进房地产市场平稳健康发展，对其进行调控进入了一个高潮阶段。新一轮稳房价政策正在全国多地集中出台。
规范经营性贷款
针对近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源问题，3月26日，银保监会、住建部、央行三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》)，明确提出银行业金融机构要加强借款人资质核查，加强信贷需求审核，加强贷款期限管理，加强贷款抵押物管理，加强贷中贷后管理，加强银行内部管理等，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，《通知》是银保监会等部门首次系统对经营贷进行管控的政策，进一步体现了房地产市场从紧从严的导向。
首当其冲的是“空壳公司”面临严查。严跃进说，《通知》明确了一个概念，即“空壳公司”，这是无实际经营的小微企业的统称。《通知》要求，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。从实际过程看，空壳公司也确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。类似空壳公司后续将面临审查，严管空壳公司注册行为很关键。
其次是对抵押物管理加强。《通知》提出，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。由此可以看出，这两年房产炒作过程中出现了一种新的做法，即先借款买房然后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式。当前对于此类抵押的做法进行规范，有助于打击“买房-抵押-融资-再买房”的炒房模式。
《通知》同时强化需求审查。银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。强调“实质性审查”的，说明过去部分审查工作是被架空的。尤其是过去商业银行过多强调抵押的工作，对于一些抵押充足的贷款，没有进行实质性审查，自然造成了很多资金违规使用的情况。
据上述三部门有关负责人解释，《通知》还要求加强贷中贷后管理。严格落实资金受托支付要求，加强贷后资金流向监测和预警。和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，并追究相应法律责任。
《通知》提出，对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并建立违规行为“黑名单”。
依据《通知》，各银保监局、地方住建部门和央行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产领域问题专项排查，于5月31日前完成排查工作。
启动调控措施
在《通知》发布之前，许多地方已先行启动经营用途贷款流入楼市的调控措施。
据中国银行法学会副会长潘修平介绍，深圳、上海的房价2020年有了大幅上涨，北京房价在2021年也蠢蠢欲动。正是在这一关键时刻，监管部门、许多地方及时出台政策，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，目的是要巩固前期的限贷成果，防止房价出现大幅上涨。
2月10日，北京银保监局联合相关机构发布《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。明确要求，严格实施贷前调查，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款;切实加强支付管理，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户;尽职落实贷后管理，出现借款人退出公司经营，或以转让股权等方式失去对公司实际控制权等情况时，应及时采取必要措施确保贷款资金安全等。
3月12日，央行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，引导辖内金融机构进一步优化信贷结构，切实增强服务实体经济能力。要求金融机构合理控制房地产贷款增速和占比，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
3月27日，浙江湖州发布《关于进一步促进本市房地产市场平稳健康发展的通知》，强化借款人资格和购房首付资金来源审查，严防消费贷款、经营性贷款等违规用于购房。杭州发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，要求切实加强房地产开发贷款管理。
而在去年底今年初，广州、深圳等地就已经开始房贷大排查，严防经营性贷款流入房地产市场。
政策扩至全国
潘修平说，国家对楼市采取“房住不炒”的态度，不允许将住房当成投资工具进行炒作，在一定期间内保持住房的价格稳定，避免房价大起大落。
对楼市的调控政策是随着楼市的热度逐渐加码。早在2017年前后，房价出现了快速上涨势头，政府及时加大了限购、限贷政策，起到了很好的效果，房价逐渐稳定下来。但是随着时间的推移，具备购房资格的人越来越多，限购的作用逐渐弱化，政府不得不加大限贷力度。目前，购房人购买首套住房可以获得70%的贷款，购买二套房获得的贷款就非常少了，基本上要靠自有资金支付房款。由此可见，限贷是目前楼市调控的最有效的手断。在此背景下，如果经营性资金违规进入楼市，无疑会对限贷政策造成直接冲击，新一轮调控政策由此开始在全国许多地市开花结果。
据严跃进介绍，目前不仅一线城市房价有所上涨，一些三、四线城市房价也在涨，浙江金华的房价都涨到每平方米3万多元，有的甚至快到5万元了。连金义和婺城新区都涨到每平方米1.6万多元。
严跃进说，3月30日，丽水市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进丽水市区房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》，其核心是强化商品住宅用地供给、调整土地出让竞价方式、强化商品房预售资金管理。该政策出台，说明面对房价上涨，当前地级市政策趋紧的导向。统计显示，今年一季度浙江省包括杭州、嘉兴、湖州、金华、义乌、永康、台州、丽水8个城市相继出台收紧性政策。
3月30日重庆市市场监督管理局发布《商品房销售不得与入学资格挂钩的宣传提示》，对学区房炒作实行管控。这种现象在很多地方都存在。严跃进认为，要真正促进房地产市场平稳健康发展，就不能任由学区房炒作肆虐。
西安市也于3月31日发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，升级限购，落实限售，严格无房认定等。严跃进分析其中原因，称从去年下半年到今年，西安房价炒作现象确实有所增加。
