■一家之言
为下半年热点城市楼市降温
楼市调控政策开始逐步收紧，几个消息显现出来。
从近期官方的表态来看，证监会已经收紧上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策，比如南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。
此外，除了京沪深楼市调控政策在上半年收紧之外，7月1日合肥楼市新政正式实施：二套房最低首付款比例为40%，购买第三套及以上住房，最低首付款比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款，其政策的主要出发点也是降低信贷杠杆，限制投资客，为火热的楼市降温。7月9日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知，宣布自7月15日起调整住房信贷政策，对楼市进行新的调控。
显然，热点城市楼市调控政策已经开始收紧，那么，下半年楼市调控政策层面会出现哪些变化？我认为，住建部在7月18日约谈房企意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是针对房价上涨过快与“地王”频现的城市来讲，未来这些楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性因素的影响，比如，政府开始出台措施“控地王”、个别热点城市信贷政策开始收紧、市场进入调整期等等，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。
从上海、合肥、厦门、苏州、南京等已经出台调控政策或拟出台调控政策的城市来看，下半年热点城市楼市调控已经进入政策出台的“前夜”，重启“限贷”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。
从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。
由此可见，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热之后将面临调整的风险，市场也会因此而降温。
同策咨询研究部总监张宏伟
■一周关注
百城新建住宅均价连涨15个月
来自中国指数研究院发布的百城价格指数显示，今年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12009元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。从整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅均有所扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。不过7月份，住宅价格环比上涨的城市个数明显回落，较上个月减少了7个。新建住宅价格环比上涨的66个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州、昆山、济南、盐城、常熟、上海。其中，南京、合肥、厦门已经连续三个月环比涨幅居于前十位。而一线城市则普遍排名靠后，除了上海刚好排名第十之外，其他几个城市房价环比涨幅均跌出前二十名，其中广州房价今年以来首现环比下跌，跌幅为0.16%。
点评：一线城市房价快速上涨得到一定控制，涨幅都靠后。 武新/辑
7月27日，金地以88亿元斩获年内上海浦东新区祝桥镇中心一地块；同一天，碧桂园则花了21亿拿下温州滨江商务区地块。这一天上演的房企抢地激战，只是今年上半年我国土地市场热度飙升的一个缩影。有业内人士表示，今年下半年，上市房企抢夺地王需谨慎。
15家房企拿地花销同比涨七成
在已公布的前15名上市房企中，今年上半年销售总额同比上涨54%的同时，今年上半年拿地总金额也在增长。来自中国指数研究院统计数据显示，今年上半年，前15名上市房企拿地总金额达到2174.35亿元，同比上涨70%。
中原地产首席分析师张大伟表示，“今年上半年，上市房企抢地积极性大涨，主要原因是因为货币政策比较宽松。在过去几个月，我国整体信贷政策宽松，使得大部分上市房企发债成本明显降低，票面利率最低甚至在3%左右。上市房企发债获得充裕资金，促使企业积极补充土地储备。”
易居智库研究总监严跃进认为，今年上半年，我国土地市场成交活跃，与部分上市房企今年上半年销售业绩上涨有关。此类上市房企具有较强的拿地实力，再加上它们有积极补仓的主观需求，所以才会掀起抢地热潮。
恒大万科上半年拿地不手软
据中国指数研究院统计数据显示，在上述15家上市房企中，恒大地产今年上半年拿地金额为298.75亿元，夺得状元；万科今年上半年拿地金额为274.68亿元，成为榜眼；融创今年上半年拿地金额为254.99亿元，获得探花。
严跃进告诉北京晨报记者，“今年上半年，恒大地产积极拿地，拿地范围覆盖佛山、天津、郑州、成都、南京等20多个地区，优化了公司在全国的布局。公司拥有较好的资金实力、强大的成本控制能力、大规模快速开发能力，在政策比较宽松、区域分化加剧的格局下，公司增加土地储备、优化全国布局，有利于推动未来业绩的继续提升。”
“值得关注的是，除了在一线城市拿地，今年上半年万科还增加了重点二线城市的土地储备，继续在市场占有领先地位。”严跃进说。
有业内人士表示，“融创中国是一家典型的高周转房地产开发商，公司的产品定位精准，销售执行力高。在房地产行业增速放缓的情况下，公司将土地储备范围由区域聚焦向全国布局，有利于促进公司销售规模提升。”
下半年房企再抢热地需谨慎
同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年，尽管部分地区出台了楼市调控措施，但当地地价依然一路走高。热点地区频现地王。今年下半年，热点地区的楼市政策将会逐渐收紧，当地市场呈现降温趋势。一些房企冲动之下抢到高价地，将会面临市场风险。所以，接下来出手拿高价地还需谨慎。
尽管如此，上市房企在一线城市拿地的热情不会减少。这是多位业内专家表达的一致观点。亚豪机构市场总监郭毅表示，“目前，从全国房地产市场来看，只有北京、上海、广州、深圳一线城市以及重点二线城市的楼市处于成交活跃或温和复苏阶段，所以众多房企会选择在此类城市投资拿地。以北京为例，即使今年下半年市场会出现短期调整，也不会影响房企在北京加大投资拿地的意愿，因为房企对北京楼市发展前景看好。”
“为了减少市场风险，房企联合拿地将会成为常态。此外，越来越多的房企也会考虑通过并购、合作等方式拿地，此类拿地价格往往比竞拍拿地价格低些。”严跃进说。(记者 武新)
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