近日，中国证券报记者对北京地区二手房市场走访调研发现，市场整体趋于平淡，成交量较为适中。除了个别急售房源报价相比前期成交价出现一定下探，在售房源整体报价和成交价小幅上涨。从成交量看，区域之间存在一定差异。值得注意的是，幼升小、小升初录取接近尾声，学区房成交稍显平淡。五环外的刚需房成交近期则出现一定释放，成交量和成交价均小幅走高。

  房价波动较小

  “北京地区的二手房价格下跌很难，淡季和旺季的区别主要体现在成交速度和成交量上。”位于南五环某二手房中介销售人员王丽(化名)对中国证券报记者表示，“淡季的时候，卖出一套房子可能要几个月，旺季可能只要几天。”

  王丽介绍，春节之前，大兴区的二手房带看量受疫情影响较大，成交出现下滑。但在清明、五一、端午等假期期间，看房客户逐渐增加，推动成交量提升，特别是近期成交量抬升明显。而在之前，春节前后往往是二手房成交旺季。

  “最近几年，北京地区二手房市场一直较平稳，除了学区房市场，其余楼盘价格波动较小，涨跌都比较困难。”一位在北京多个片区工作过的二手房销售人员对中国证券报记者表示。

  5月份，北京地区二手房价格涨幅整体收窄。国家统计局数据显示，2021年5月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;深圳由上月持平转为下降0.1%。

  “升学季”步入尾声

  中国证券报记者了解到，随着北京小学新生入学、小升初相继步入尾声，学区房的成交量相比4、5月份出现了一定下滑。

  “每年的2月-4月，学区房的成交量通常较大。部分购房客户卡着点，就是为了赶上当年能够在这个区域上学。这类客户基本上都是全款交易，成交速度较快。4月份以后，入学信息采集陆续完成，学区房成交从高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入学基本上已尘埃落定，因此学区房的成交逐渐转淡。”多位从事学区房交易的二手房中介人士对中国证券报记者表示。

  中国证券报记者调研发现，西城区近年来的招生改革受到关注，2021年“小升初”全区派位名额比往年明显增加，因此核心学区房的属性有所转淡。

  家住西城区非核心学区的张玲(化名)对中国证券报记者表示，今年西城区明显加大了全区派位名额，小升初全区派位阶段可以报名5所西城区优质中学。第一梯队的优质中学明显提升了全区派位名额，非核心学区孩子进入这些中学读书的机会增加。

  “西城区的优质学区房基本集中在月坛、德胜、金融街等片区。部分小学可以直升优质中学，资源丰富，房价也高。比如，椿树馆小学就直升北京八中，对应的学区房价格相对较贵。今年加大了全区派位名额，其他小学的毕业生有了更多机会进入八中、四中、北师大附中、实验中学等第一梯队学校。”张玲对中国证券报记者表示。

  新房市场分流

  新房市场成交量上升明显，对二手房市场的分流效应较强。

  中国证券报记者走访了解到，北京地区入市的新房项目约200个，除了一部分是2021年上半年拿到预售证的项目，多数是前期入市、尚未清盘的限竞房项目。这些项目入市时间较长，基本已经竣工或已达到入住标准，相比周围二手房竞争力较强。

  “北京地区的新房项目从拿地到最后的入市销售，大概需要半年时间，最多不会超过一年。”一位从事新房销售多年的中介人士对中国证券报记者表示，“从目前情况看，北京新入市的新房项目多集中在丰台、石景山、亦庄等地。这些项目的拿地时间多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批实行‘两集中’出让地块的项目，有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。这些项目多数不限价，且部分项目位于核心区。随着这些地块对应的新房项目入市，北京地区新房均价大概率会被拉高。”